전세 사기 예방 유형 대책, 전세 거래 전 꼭 알아야 할 7가지 안전 수칙

2022년 말부터, 전국적으로 전세 사기 사건이 급증하고 있는데, 세입자들이 보증금을 반환받지 못하는 상황으로 인해 이를 '전세 사기'라고 불리고 있습니다.

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이로 인해 전세 사기로부터 안전하게 보증금을 지키는 방법을 찾는 것이 중요한데, 월세는 부담스러운 대안으로 느껴질 수 있습니다. 전세 보증금을 안전하게 지키기 위한 효과적인 방법에 대한 고민이 필요합니다.

전세 사기 예방 유형 대책,
전세 거래 전 꼭 알아야 할 7가지 안전 수칙

1️⃣ 대표적인 전세 사기 유형

1-1 부동산 사기의 한 형태, 깡통전세

집주인과 감정인이 손잡고 시세를 부풀려 보증금을 챙기는 수법은 부동산 시장에서 흔히 볼 수 있는 사기 중 하나입니다. 이런 상황에서는 나중에 집이 경매에 넘어갈 경우 큰 문제가 발생할 수 있습니다.

특히, 실제 집값보다 전세금이 낮게 설정되어 있으면 세입자는 보증금을 전부 돌려받을 수 없어 깡통전세로 불리기도 합니다.

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이러한 사기 수법은 부동산 시장의 불안정성을 감안할 때 세입자들에게 큰 위험을 안겨주고 있습니다. 부동산 거래 시에는 신중한 검토가 필요하며, 이러한 부동산 사기에 대한 예방 조치가 강화되어야 합니다.

1-2 바지 집주인의 부동산 사기

"바지 집주인"은 부동산 시장에서 흔히 발생하는 사기 중 하나입니다. 이 사기 수법은 집주인이 부동산 시세를 부풀려 차익을 챙긴 다음, 주택 소유권을 가짜 집주인에게 넘기는 방식을 채용합니다.

이로써 이전 집주인은 보증금을 돌려줄 의무에서 벗어나게 되는데, 이는 세입자에게는 상당한 피해를 입히는 결과를 초래합니다.

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"바지 집주인"은 자기 돈으로 집을 산 것이 아니기 때문에 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무가 없게 되는 악질 집주인의 한 예입니다. 부동산 시장에서 이러한 부정행위에 대한 주의가 필요합니다.

1-3 세금 체납의 함정

집주인이 세금을 밀린 상태에서도 세입자와의 계약을 맺는 수법이 존재합니다. 이 경우, 집주인은 세금 체납 사실을 감추면서 계약을 체결하게 됩니다.

그러나 이는 세입자에게 예기치 못한 문제를 초래할 수 있습니다. 만약 집이 세금 체납으로 인해 경매로 넘어간다면, 세입자는 보증금 전액을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다.

세입자는 이러한 상황에서 예측하지 못한 곤경에 처할 수 있으므로 계약 체결 전에 세금 납부 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 이를 통해 불필요한 법적 문제와 금전적 손실을 피할 수 있습니다.

1-4 전세보증보험 거짓말

전세 반환보증금은 전세 계약 종료 시 세입자가 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 보장하는 형태의 보험입니다. 그러나 이 보험에 가입하기 위해서는 까다로운 조건들이 존재합니다.

때때로 자신의 신용 문제로 인해 전세 반환보증보험 가입이 불가능한 상황임을 인식하더라도, 일부 사람들은 거짓으로 계약을 체결하는 경우가 있습니다.

2️⃣ 계약 전에 확인할 4가지

① 시세 확인

원하는 주택의 현재 시장 가격을 확인해야 합니다. 일반적으로 매매 가격 대비 전세 가격(전세가율)이 70~80%를 넘으면 위험 수준으로 볼 수 있습니다.

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② 등기부등본 확인

'갑구'에서는 소유권에 관한 사항이 다뤄지고 있습니다. 이에 대해 압류, 가압류, 가등기 등과 같은 소유권 제한 요소를 확인해야 합니다. 반면 '을구'에서는 주택에 대한 부채 정보를 얻을 수 있습니다.

여기에서는 근저당권이나 전세권과 같은 용어가 언급되었는지 확인해야 합니다. 만약 집주인이 내 입주 이전에 담보로 대출을 받았다면, 은행의 권리가 우선되므로 집이 경매에 나가면 전세금을 반환받기가 어려울 수 있습니다.

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③ 건축물대장 확인

건축물대장을 검토하여 건물이 목적에 맞게 사용되고 있는지, 불법이나 무허가 건물인지 확인해야 합니다. 만약 위반 사항이 확인된다면 해당 건물은 주택임대차보호법의 적용 대상이 아닐 수 있습니다.

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④ 세금 체납 여부 확인

집주인에게 밀린 세금이나 임금이 있는지 확인해야 합니다. 체납된 세금에는 '법정기일'이라는 납부 기한이 있으며, 이는 세금이 부과된 날짜와 관련이 있습니다.

법정기일이 세입자의 전입신고보다 먼저인 경우, 세입자의 권리는 제한될 수 있습니다. 집이 경매에 출매되면 낙찰금에서 세금이 우선 차감되게 됩니다. 집주인으로부터 국세 및 지방세 완납 증명서를 요청하여 확인하는 것이 필요합니다.

3️⃣ 계약 중, 계약 이후 확인할 3가지

⑤ 등기부등본 재확인

전세 계약서를 작성할 때, 등기부등본을 다시 확인해야 합니다. 주택과 관련된 권리 상황이 변경되었을 수 있으므로, 잔금을 지불하기 전에도 꼭 다시 검토해야 합니다.

⑥ 전입신고, 확정일자

계약을 완료했다고 해서 모든 절차가 끝난 것은 아닙니다. 신속하게 전입 신고를 하고, 확정일자를 획득해야 합니다. 이러한 절차를 거치지 않으면 법적으로 이 집의 입주자로 인정받을 수 없습니다.

전입 신고를 미루면 집주인이 그 기회를 이용하여 다른 자산에 대한 대출을 받을 수 있는 가능성이 있습니다.

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⑦ 전세보증보험 가입

전입신고를 완료하고 확정일자를 받았다면 전세보증보험 가입이 가능합니다. 본인의 상황에 맞는 보험을 선택하여 가입하시면 되지만, 전세 계약 기간의 절반 이전에 가입해야 합니다.

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계약을 체결한 직후부터 시작되는 긴장의 끈, 특히 전세 거래에서는 계속해서 유지되어야 합니다! 전세를 찾거나 이미 전세 집에 거주 중이라면, 관련 제도를 주기적으로 확인해 보시는 것이 좋을 것입니다. 여러분의 안전한 전세 생활을 응원합니다!

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